การขายฝาก คือการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกกฎหมาย มีกฎหมายคุ้มครองทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก (นักลงทุน) โดยการขายฝากคือการซื้อขายทรัพย์สินอย่างหนึ่งที่กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีที่มีการทำสัญญา แต่มีเงื่อนไขตกลงว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและวงเงินที่ตกลงกัน และต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น มีกฎหมายคุ้มครองทั้งผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 – 502

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะมีการเปลี่ยนชื่อผู้ถือครองหลังโฉนดเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยมีกำกับว่า “ขายฝาก” รวมถึงระบุระยะเวลาขายฝาก มีการทำสัญญาอย่างถูกต้องตามกฎหมายที่กรมที่ดินของเขตพื้นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น ถ้าถึงกำหนดไถ่ถอนแล้วผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอน ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที แต่การ”จำนอง”ทรัพย์สินจะยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนองโดยทันที หากผิดนัดชำระหนี้ต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีให้ทางศาลยึดทรัพย์

เหมาะกับผู้ต้องการเงินทุนประเภทใด?

• SMEs* ที่ต้องการขยายธุรกิจ แต่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนของสถาบันการเงินได้
• SMEs* ที่ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงินและมีปัญหาภาระหนี้สินในระบบเต็มวงเงินและไม่สามารถกู้เพิ่มกับสถาบันการเงินได้
• SMEs* ที่ต้องการเงินทุนเร่งด่วน เพื่อใช้ในธุรกิจ
• SMEs* ที่ปัจจุบันเป็นหนี้นายทุนนอกระบบดอกเบี้ยสูง ต้องการลดอัตราดอกเบี้ย
• ถ้าอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองติดจำนอง หรือติดภาระ ต้องมีภาระหนี้คงค้างน้อยกว่า 50% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

* SMEs หมายถึง ผู้ดำเนินธุรกิจส่วนตัว ขนาดเล็กไปถึงขนาดกลาง ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล

หลักการขายฝากกับ Estateconnect
เนื่องจาก Estateconnect เป็นแพลตฟอร์มเชื่อมโยงระหว่างนักลงทุน ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยและราคาขายฝาก ขึ้นกับความน่าสนใจของหลักทรัพย์ค้ำประกันที่นำมาขายฝาก โดยมีราคาประเมินจากบริษัทประเมินมูลค่าที่อยู่ในการดูแลของ กลต. เป็นตัวอ้างอิง และผู้ขายฝากมีค่าใช้จ่ายดังนี้

• อสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝาก จะต้องประเมินจากบริษัทประเมินมูลค่าที่อยู่ในการดูแลของ กลต. เพื่อทราบมูลค่าซื้อขายที่แท้จริง ทาง Estateconnect สามารถแนะนำบริษัทพันธมิตรได้ และเจ้าของทรัพย์ชำระค่าประเมินโดยตรงกับบริษัทประเมินดังกล่าว แต่หากเจ้าของทรัพย์ได้เคยนำอสังหาริมทรัพย์นั้นประเมินมูลค่ากับบริษัทประเมินมูลค่าที่อยู่ในการดูแลของ กลต. ภายใน 6 เดือน ก็สามารถนำมาอ้างอิงได้
• ดอกเบี้ยของสมาร์ทฟินน์ เริ่มต้นที่ 9% ต่อปี จนถึง 12% ต่อปี ขึ้นกับคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ในมุมมองของนักลงทุน โดยผู้ขายฝากจะจ่ายดอกเบี้ยล่วงหน้าปีต่อปี ณ วันที่ทำสัญญาและต่อสัญญาที่กรมที่ดิน
• ค่าทำนิติกรรมของกรมที่ดิน ผู้ขายฝากเป็นผู้ชำระตามจริงที่กรมที่ดิน ทั้งค่าธรรมเนียมการขายฝาก การไถ่ถอน และการต่ออายุสัญญาโดย หากผู้ขายฝากไม่มีเงินสดเพียงพอ ทาง Estateconnect สามารถประสานให้หักค่านิติกรรมออกจากยอดเงินขายฝาก ณ วันทำนิติกรรมได้
• ค่าบริการของ Estateconnect อยู่ที่ 3.99% ของราคาขายฝาก (ราคานี้ยังไม่รวม VAT) โดยมีขั้นต่ำที่ 45,000 บาท

อสังหาริมทรัพย์ติดภาระอื่นใดอยู่ (เช่น ขายฝาก จำนอง ผ่อนกับเจ้าหนี้รายอื่น) สามารถย้ายมาขายฝากกับสมาร์ทฟินน์ได้หรือไม่ ?
ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ติดภาระอื่นใดอยู่ (เช่น ขายฝาก จำนอง ผ่อน) กับสถาบันการเงินหรือนายทุนนอกระบบ ต้องมีภาระหนี้คงค้างน้อยกว่า 50% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เมื่อได้เงินทุนที่ได้จากการขายฝากกับสมาร์ทฟินน์ จะถูกนำไปชำระหนี้ส่วนที่ติดภาระเหล่านั้น เพื่อไถ่ถอนเปลี่ยนผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้กลับเป็นของผู้ต้องการเงินทุนก่อนทำการขายฝาก กรณีนี้ผู้ขายฝากสามารถลดภาระดอกเบี้ยและเพิ่มระยะเวลาขายฝากจากเดิม และเงินส่วนเกินจากการไถ่ถอนจากนายทุนเดิม ผู้ขายฝากสามารถนำไปต่อยอดธุรกิจได้

ระยะเวลาดำเนินการเฉลี่ยในการประเมินมูลค่าและหานักลงทุน นานไหม ?
โดยเฉลี่ย 10-15 วันทำการ ขึ้นกับระยะเวลาเข้าประเมินอสังหาริมทรัพย์ และ ความน่าสนใจกับนักลงทุน

สิทธิการเช่า ใบจอง สามารถนำมาขายฝากได้หรือไม่ ?
ไม่สามารถนำมาขายฝากได้ เนื่องจากทรัพย์สินที่นำมาขายฝากต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝาก

กรณีไถ่ถอน

• ไถ่ถอนระยะเวลาตรงตามสัญญา

  เมื่อจะถึงกำหนดการไถ่ทรัพย์คืน สมาร์ทฟินน์จะแจ้งเตือนล่วงหน้า 180 วัน ให้ผู้ขายฝากเริ่มเตรียมเงินมาไถ่ถอนอสังหาฯของตน โดยทางสมาร์ทฟินน์จะมีเจ้าหน้าที่ประสานงานให้ความสะดวกนัดนักลงทุนไถ่ถอนทรัพย์ที่กรมที่ดิน

• ไถ่ถอนก่อนกำหนด

  ผู้ขายฝากสามารถแจ้งทางสมาร์ทฟินน์ให้นัดนักลงทุนเพื่อไถ่ถอนทรัพย์ก่อนกำหนดได้ โดยแจ้งล่วงหน้า 7-15 วันทำการ

• ไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ตามสัญญา

  ผู้ขายฝากสามารถแจ้งทางสมาร์ทฟินน์ล่วงหน้า 90 วันในกรณีไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ตามระยะเวลาสัญญา โดยมอบหมายให้ทาง Estateconnect เจรจาต่ออายุสัญญากับนักลงทุนเดิม หรือหานักลงทุนรายใหม่เพื่อทำสัญญาขายฝากฉบับใหม่

Estateconnect เหมาะกับนักลงทุนประเภทใด?

• นักลงทุนผู้ต้องการได้ดอกเบี้ยมากกว่าการออมกับสถาบันการเงินหรือการลงทุนในตราสารหนี้ โดยมีหลักทรัพย์คุณภาพค้ำประกัน
• นักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้ผลตอบแทนมากกว่าการปล่อยเช่า
• นักลงทุนที่ต้องการจำกัดความเสี่ยงของการลงทุนโดยมีอสังหาริมทรัพย์คุณภาพค้ำประกัน

ขั้นตอนการลงทุนกับ Estateconnect

• ลงทะเบียนนักลงทุนหน้าแพลตฟอร์ม Estateconnect   
• เลือกดูการลงทุนได้หน้าแพลตฟอร์มสมาร์ทฟินน์
• เมื่อมีทรัพย์ใหม่ ระบบจะส่งแจ้งเตือนทางช่องทางติดต่อที่นักลงทุนได้ลงทะเบียนไว้
• Estateconnect เป็นแพลตฟอร์ม P2P ออนไลน์ โดยนักลงทุนล็อกอินเข้าสู่ระบบ และสามารถเข้าเสนออัตราดอกเบี้ย พร้อมกับราคาขายฝากได้ที่รายการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยผู้ขายฝากจะเลือกจับคู่กับนักลงทุนที่เสนอการลงทุนที่ดีที่สุด
• นักลงทุนจะได้ดอกเบี้ยล่วงหน้า 1 ปี ตามอัตราดอกเบี้ยที่ตนได้เสนอ ณ วันทำสัญญาที่กรมที่ดิน หากสัญญามีอายุมากกว่า 1 ปี นักลงทุนจะได้ดอกเบี้ยปีถัดๆไป ณ วันที่ไปต่ออายุสัญญาที่กรมที่ดิน

ในกรณีบุคคลธรรมดา:

• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% คิดจากราคาประเมินของทางราชการ
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (คิดอย่างใดอย่างหนึ่ง) คิดจากราคาซื้อ-ขายฝาก แต่ถ้าราคาซื้อ-ขายฝากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินราชการ
• ค่าคำขอ ค่าพยาน ตามเกณฑ์ของกรมที่ดิน

ในกรณีนิติบุคคล:

• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมินราชการ (อย่างใดอย่างหนึ่งที่มูลค่าสูงกว่า)
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% คิดจากราคาประเมินของทางราชการ
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (คิดอย่างใดอย่างหนึ่ง) คิดจากราคาซื้อ-ขายฝาก แต่ถ้าราคา ซื้อ-ขายฝากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินราชการ
• ค่าคำขอ ค่าพยาน ตามเกณฑ์ของกรมที่ดิน

ค่านิติกรรมอื่นๆ:

• ค่าต่อสัญญาขายฝาก แปลงละ 50 บาท
• ค่าไถ่ถอนการขายฝาก ต้องเสียค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินอีกครั้ง ทั้งในกรณีบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร ค่าอากร 0.50% ค่าคำขอและค่าพยาน เสมือนการซื้อกลับมา โดยได้รับยกเว้นค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียม (โดยจะคิดค่าธรรมเนียมเหลือ 50 บาทต่อแปลง)